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惨淡数据见天 中国地产暴利时代终结

在中国一线城市纷纷频现“地王”同时,中国统计局一份数据日前出炉,今年1-10月份,全国房地产开发投资78,801亿元,同比名义增长2.0%,增速比1-9月份回落0.6个百分点。其中,住宅投资53,150亿元(1人民币折合约0.1571美元),增长1.3%,增速回落0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

  中国房地产过剩到什么程度?

  中国住宅投资增速的回落,意味着中国地产市场仍存在较大风险,前景充满众多的不确定性。中国著名经济学家易宪容指出,中国住房开发过度已是不争的事实。无论是沿海地区还是中西部地区的情况都是如此。当前全国城市规划可容纳的人口可能达到34亿之多,呈现明显供大于求的局面。

  “在2010年全国城市居民每个家庭已经持有一套住房,城市居民的住房在那时就已经达到供求平衡。而之后生产的住房基本面对的是城市化进城的农民。但是,高房价下,城市居民都没有支付进入这个市场,更何况农民。”易宪容表示称,我最近到了国内不少城市,目前所看到中国住房市场严重过剩已经是基本的问题。特别部分二线城市以及三线以下的城市,这些城市的住房严重过剩根本无法得以解决。

  在住房严重过剩的情况下,许多城市的住房投资者已经完全退出市场。当前中国作为一个以住房投资者为主导的市场,如果投资者退出市场,那么住房的供求关系更是会失衡,住房的严重过剩更是会严重。目前不少三线以下的城市,住房价格即使降到很低水平也无人问津。所以,当前这些城市住房市场前景不容乐观。

  房地产暴利的大头被谁赚走了?

  长期以来,中国房地产和开发商,与政府投资一道,构成拉动中国经济的主要力量。但是,相比各级政府,作为开发商成为“千夫所指”的对象。然而,随着中国房地产辉煌时代落幕,包括佳兆业等一批地产公司被纷纷破产,这不禁引发人们深思,到底谁是推动高房价的幕后之手,难道仅仅是开发商吗?

  事实上,作为房地产暴利的大头被收入地方财政的“口袋”。一是土地出让金,二是税收。综合媒体文章指出,如果说房子是面包,那么土地就是面粉,所以面粉贵,则面包也会提价。而部分热点城市的地王,由于开发商争抢激烈,出现“面粉贵过面包”并不稀奇。

  此外,房地产税收更是中国各级地方政府税收的另一大块。与房地产业相关的税种主要有七个,占地方财政收入比重约三成,其中契税、土地增值税、房产税、土地增值税、耕地占用税,2014年占比为18%,而2001年仅为7%。

  还有很大一部分,是被金融机构赚走了。2010年至2013年,由于持续不断的房地产调控高压,在融资方面,金融机构设定很多门槛,比如要求商业银行实行“黑白名单”,不仅广大中小开发商拿不到贷款,就是部分大房企也会吃“闭门羹”。于是,开发商只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等以很高的成本融资。

  另外,在房价上涨偏快、房价较高的城市,如果以5-10年这样较长时间跨度来看,开发商的赚钱能力,其实不如炒房者、长线投资者,以及业主。由于这些城地价上涨快于房价,所以只有较长时间持有土地与房产,才能获得较大收益。

  所以,过去很多年,李嘉诚囤地捂盘式的开发方式,才是最便捷、最保险的赚钱模式。而近几年,受制于政策收紧,以及业内流行高周转,开发商急吼吼的加速开发,一块地还没捂热,就已变成房子卖出去了。倒是那些买后持有多年的购房者,所获利益(或房子升值)更丰厚。从这点来看,开发商更像长工,而非地主。

  长期来看,房价特别是一线城市和部分二线城市的房价,还将继续上涨得让人看不懂。但开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。作为中国各级地方政府依靠“土地财政”维系生存的路径也将宣告结束。

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